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絆倒佳兆業的深圳舊改是一門什么樣的生意?

“舊改專家”佳兆業命懸一線,深圳開發商還敢碰舊改嗎?這究竟是一門什么樣的地產生意,其底色與風險、痛點與贏點何在?

樂居新聞網記者 莫凡/文

“舊改專家”佳兆業命懸一線,深圳開發商還敢碰舊改嗎?答案是,就算再倒下三個“佳兆業”,深圳的舊改之路仍將在探索中前行。

一個可怕的事實擺在面前,2014年深圳僅競價出讓1宗居住用地。面對宅地供應捉襟見肘的局面,舊改是深圳未來推動城市發展的大戰略。

縱觀最近幾年深圳地產圈的變化可發現,那些不敢或不具備能力參與舊改項目的地產商,基本已經遠走他鄉。而選擇留下的房企,舊改是生存下去的唯一出路。

這條唯一的路,如今路況也并不順暢。深圳市城市更新辦官方數據顯示,截至2013年底,深圳舊改項目實施率僅大約為19%,針對利益博弈更為復雜的舊住宅區改造項目,在2014年則基本被叫停。

走在全國舊改實踐最前方的深圳,現在反而困難重重。樂居記者梳理深圳這些年為數不多的舊改成功案例,諸如萬象城、京基100、海上世界、東門Ucity智慧商城等項目都有一個共同點,那就是它們的啟動都在2009年之前。

2009是一條分界線,它清晰地把深圳的舊改史劃分為兩個階段。

2004年至2009年為第一個區間。深圳舊改政策尚未出臺,卻已經誕生了一批參與舊改的玩家。他們大多以民營企業為主,在政策不完全支持的情況下另辟蹊徑,走出了一條超常規發展路線。

“現在看來,這批以小博大的資本都是真正有策略有眼光的人。”一位招商地產的舊改老兵評價。

這批玩家的佼佼者正是佳兆業。起步于2000年的佳兆業,發家時只有幾千萬元,經過十年的舊改,迅猛發展完成原始積累。

深圳卓越集團、京基集團也是當中的代表,他們在舊改中摸著石頭過河,各顯神通。深圳已經入市的舊改項目大多出自這幫玩家之手。而當時所有的大開發商萬科、中海、華僑城、招商等,都對舊改不屑一顧,失去了良機。

2009年深圳土地供應亮起紅燈,大房企終于意識到居住用地的稀缺,但凡深圳有宅地招拍掛,一拍就是地王。大家伙們紛紛開始去舊改里東張西望。

玩游戲的人越來越多,深圳市政府充當起裁判員,2009年開始陸續頒布《深圳市城市更新辦法》、《實施細則》以及一系列配套制度,以此來規范市場秩序。

城市更新新政的出臺是深圳城市發展轉型的一個重要標志,更標志著深圳舊改進入第二階段。一時間亂世英雄起四方,仿佛進入了地產界的春秋戰國時期。粗略統計,深圳目前已有30多家房企加入城市更新隊伍。參與舊改的深圳商界甚至主導成立了一個深圳同心俱樂部,舊改成員是主力。

不過,第二階段的佼佼者還沒有優勝出來。“新政出臺后,開發商不能再像十年前那樣打著法律的擦邊球在里面挖地雷、埋暗樁。市場規范了,但效率也降低了。前幾年報上去的項目大部分都還沒有結果,說不上哪家做得特別好。”上述舊改老兵表示。

堵與疏

2012年2月,深圳市政府發布了《深圳市城市更新辦法實施細則》,規定舊住宅區改造項目拆除用地面積不得低于10000平米,且需征得90%以上業主同意才能公開選擇市場主體。

文件發布后,深圳舊宅改造變得更為艱難。據樂居記者了解,目前唯一完成補償談判、獲批啟動的項目僅南山華僑城鶴塘一例。該項目得以順利推進,也與其規模小、業權高度集中有關。

舊改新政意在規范市場,為何新政后舊改反比之前更難推進?

一位深圳本土舊改開發商告訴樂居記者:“這是要封死小房企,面積大于10000平米,又要90%業主同意,整個過程沒有五六年根本下不來,只有大房企才有錢慢慢耗。

在大小房企都拆不動的背景下,深圳市政府積極出臺相應政策。2014年6月,《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》發布,舊改宅地項目拆除面積3000至10000平米也可按規定申請。這一舉措被業內稱之為“小地塊政策”。

但市場對此的反應是:“理論上是多開了一扇窗,但政府依然不愿意讓利,這扇窗其實是帶了鐵框子的。

放寬了原規定的拆除面積,但需無償移交給政府的獨立用地面積保持不變,仍不得少于拆除范圍用地面積的30%。這一貢獻率遠遠高于內地城市。

樂居記者推算,假如開發商獲批一塊面積為3000平米的項目,則只剩約2000平米。“全深圳基本沒有開發商去做小地塊,根本沒利潤。”上述開發商表示。

除以上兩種情況外,危房改建是最后一種可獲批改造的途徑。但深圳是一座年輕的城市,房屋并不老舊,要倒塌的樓房也不多見。三條路都不好走。

痛點與出路

深圳舊改區別于內地城市最大的不同在于,內地的拆遷由政府主導,深圳則是由市場主導,政府只起引導作用。

眾所周知,舊改前期的工作是最費時費力的,要做到政府、拆遷戶、企業三方都滿意,顯然不是一件容易的事。一方面業主提出的條件越來越苛刻,一方面身為改革排頭兵的深圳政府對村民的訴求也不敢怠慢,夾在中間的開發商不得不去扮演最艱難的角色。

深圳市龍崗區城市更新協會首任會長耿延良對樂居記者表示:“舊改前期涉及的各方利益最復雜,也是最難的環節。有時候一兩個釘子戶,就會耽擱整個項目三到五年的時間,嚴重的甚至會無限期擱淺。我們業內一直希望特區能夠在釘子戶的問題上出臺相關法律條文。”

業內共識,解決了舊改的前期工作,整個項目就已經成功了80%。而深圳過往的成功案例,也絕大部分都是政府在前期給予過大力支持的。

有人說佳兆業事件禍起源于舊改,這樣的說法其實并不準確,準確的說法應該是禍起“政商交易”。而整個舊改過程,最容易發生政商交易的便是前期階段。

多家媒體報道,佳兆業創始人郭英成身陷反腐風暴,主要是與落馬高官前深圳龍崗區位書記蔣尊玉有關。而主要發生密切關聯環節正是舊改前期拿地及與村委搭線環節。

一位與萬科相熟的業內人士向樂居記者透露:“萬科每年參與的舊改項目是全國前十大開發商里最多的,但是在深圳萬科絕不會介入舊改前期,原因就是前期需政府密集交涉,安全是不可觸碰的底線,萬科不會趟這渾水。”

萬科在深圳做舊改的模式是,買下已經被解決掉前期的項目。萬科很聰明,但萬科不去做前期,前期也需要有別的開發商去做,該如何規避佳兆業式風險?

在深圳市規劃和國土資源委員會副總規劃師黃偉文看來,市場主導政府引導的大方向是對的,他們也理解開發商的抱怨。他也承認如漁農場、崗廈村等大型舊改項目,如果沒有福田區強有力的行政力量介入是不可能如此順利開展的。

“雖然十八大后強調市場在經濟活動中的作用,但舊改涉及太多方的利益,有時候還是需要依賴政府的手,開發商和政府能商量出可行的市場主導方案來是最好的解決辦法。”黃偉文說。

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